So eine hohe Rendite in Top-Städten zu finden, halten viele mittlerweile für unmöglich. Aber es funktioniert und das auch heute noch. Und das ganz ohne besondere Tricks und sogar über das Portal Immoscout24.
In diesem Artikel berichte ich Euch, wie das funktioniert hat.
Die Suche kostet Zeit! Das muss ich direkt zu Anfang sagen: Ich stecke einiges an Zeit in die tägliche Suche nach guten Immobilien-Deals. Ich schätze im Schnitt 60 Minuten am Tag. Dazu zählen folgende Aktivitäten:
- Der Check der Emails der Suchagenten verschiedener Immobilien-Portale, von denen ich täglich mindestens 10 erhalte
- Manuelle Suche über die Portale, da doch nie alle Angebote über die Suchagenten erfasst werden oder manche Portale keine Emails schicken; folgende Portal und Meta-Seiten nutze ich: Immobilienscout24, Immonet, Immowelt, Nestoria, Ebay Kleineanzeigen, Kalaydo.
- Korrespondenz mit Maklern, um Unterlagen anzufragen, wenn ich ein Objekt nach Check mit dem Rendite-Tool für lohnenswert halte.
- Und natürlich Immobilien live besichtigen. Das kann je nach Fahrtweg auch noch deutlich mehr Zeit kosten.
Häufig sind die wirklich guten Angebote nur wenige Tage online. Manchmal sogar nur ein paar Stunden. Wenn man dann nur einmal die Woche schaut, verpasst man diese! Die Anbieter nehmen die Anzeige dann wieder raus, wenn sie schon in kurzer Zeit unzählige Anfragen erhalten. So eine sehr große Nachfrage ist häufig leider auch ein Grund dafür, dass der Preis noch steigt oder die Leute sich hochbieten.
Die inserierte Wohnung
Jahr 2016: Die Wohnung, die ich bei meiner täglichen Suche aufgespürt habe, war bei Immoscout24 inseriert mit folgenden Eckdaten:
Die Fakten
Düsseldorf Stadtmitte
Mindestgebot: 64.900 €
Baujahr 1951, 45qm, 2 Zimmer, 2. OG
Jahresnettomiete: 8.160 €
Nicht-umlegbare Nebenkosten: rund 1.000 € pro Jahr (normaler Wert bei der Größe)
Cashflow nach Steuern gemäß Rendite-Tool: 200 € im Monat (netto!!)
Zustand: stark modernisierungsbedürftig
Gaszentral-Heizung
„Ideal für alle, die selbst renovieren können und wollen.“ (ich weder noch!)
OPEN-HOUSE Sammel-Besichtigung – Tag X 15-16 Uhr
Mit Makler insgesamt rund 12% Kaufnebenkosten
Auf den ersten Blick ein wirklicher Preiskracher! Das Angebot versprach also eine Bruttorendite von 8.160 / 64.900 = 12,6% bzw. einen Marktfaktor von 64.900 / 8.160 = 8. Außerdem ein Netto-Cashflow von 200 € pro Monat – mit einer einzigen Wohnung!
Im Zentrum von Düsseldorf eigentlich etwas, das einen riesen Haken haben musste!
Was sofort auffällt, ist natürlich das „Mindestgebot“. Theoretisch könnte dort auch 100 € stehen, denn fast immer regelt die Nachfrage den Preis, der sich dann auf einem üblichen Niveau einpendelt. In den teuren Städten bedeutet das meist: Zu teuer, um damit Geld zu verdienen!
Schnell handeln war angesagt
Ich rief sofort an und wurde zu der offenen Besichtigung eingeladen. Schnelligkeit war wichtig, denn nach ein paar Tagen war die Anzeige tatsächlich wieder offline, sogar noch vor der Besichtigung.
In diesem Fall bin ich auf das Angebot über einen meiner Suchagenten von Immoscout24 aufmerksam geworden. Das ist der Marktführer mit der größten Reichweite. Sobald eine Immobilie dort inseriert wird, ist der Preis meistens schon „verdorben“. Von den on-market Varianten also der schlechteste Fall für uns als Investor.
Besichtigung vor Ort
Nach der Beschreibung „stark modernisierungsbedürftig“ habe ich mich bereits auf einiges gefasst gemacht. Und so war es dann auch. Das Haus war von außen nicht schön, aber noch in Ordnung. Die Eingangstüre schloss nicht richtig und der Hausflur war ungepflegt. An mehreren Stellen waren Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken. Die hintere Hausfassade sah sehr unansprechend aus.
Die Wohnung selbst war zu meiner Überraschung möbliert, was nicht im Exposé stand. Die Möbel waren einfach und im mittleren Zustand. Aber immerhin! Die Wohnküche war voll eingerichtet samt Geschirr und Elektrogeräten, ebenso beide Zimmer mit Betten, Schränken und sonstigen Möbeln. Daher vermutlich auch die recht hohe Kaltmiete – für die möblierte Vermietung!
Von den zwei Zimmern war eines ein gefangener Raum, also nur über das andere Zimmer zu erreichen. Nochmal ein deutlicher Nachteil. Das Bad musste nach Auszug auf jeden Fall modernisiert werden. Für ein komplett neues Bad kann man übrigens ganz grob 5.000 € ansetzen, plus/minus je nach Ausstattung und Größe.
Bewohnt wurde die Wohnung von zwei netten Flüchtlings-Brüdern. Die Miete kam entsprechend vom Jobcenter und der Mietvertrag war unbefristet. Im ungepflegten Innenhof stand einiges an Sperrmüll herum. Nach vorne raus lag das Haus an einer gut befahrenen Straße.
Aber trotz Allem: Es ist und bleibt Düsseldorf Stadtmitte. Und das bedeutet so gut wie niemals Leerstand, wenn die jetzigen Mieter irgendwann ausziehen. Egal, wie der Zustand des Hauses ist.
Die Risiken
Nach der Besichtigung überlegte ich mir, wie ich die Wohnung bei der nächsten Vermietung einsetzen könnte und welche Risiken es gab:
- Anschlussvermietung: Was tun, wenn die beiden Flüchtlinge irgendwann ausziehen würden? Ob ich die gleiche hohe Miete nochmal bekommen würde, war nicht sicher. Ich prüfte daher, dass sich die Vermietung auch zum normalen Preis von rund 9 € rechnen würde. Mein Cashflow wäre dann trotzdem noch bei 50 €. Nicht gut, aber ausreichend. Alternativ könnte ich an Studenten vermieten, pro Zimmer 200-250 € nehmen und käme auf 40-100 € Cashflow netto. Als schick möbliertes Business-Apartment war der Rest des Hauses vermutlich zu schlecht.
- Sonderumlage: Laut Unterlagen gab es eine ordentliche Rücklage von rund 100.000 € für zwei Häuser in der Eigentümergemeinschaft mit insgesamt ca. 20 Einheiten. Für Arbeiten an Fassade, Dach oder Heizung wäre also erstmal genug vorhanden, so dass keine Sonderumlage zu befürchten war.
- Feuchtigkeitsschäden: Diese sind fast immer Sache für die Versicherung. Wenn also ein akuter Schaden vorlag irgendwo hinter den Treppenhaus-Wänden, würde die Gebäudeversicherung dafür aufkommen. Also auch hier nichts Ernstes zu befürchten.
- Unsicherheit beim Thema Flüchtlinge: Nachdem ich die zwei Brüder kennen lernte, hatte ich ein gutes Gefühl. Die Wohnung war gepflegt, sie waren sehr umgänglich, lernten deutsch und studierten. Gleichzeitig erfuhr ich bei der Finanzierungs-Suche aber, dass einige Banken ebenfalls unsicher waren, da die Vermietung an Flüchtlinge noch recht neu und unbekannt war. Für einige Banken war das sogar ein Ausschlusskriterium.
Nachdem ich die Risiken gut eingrenzen und abschätzen konnte, war ich bereit, ein Angebot zu machen. Denn gerade diese (nicht wirklich ernsten) Risiken würden sicherlich viele anderen Interessenten sofort abschrecken. Und das war eine Chance, die ich nutzen musste!
- Die Suche nach der idealen Immobilie nimmt sehr viel Zeit in Anspruch. (Bildquelle)
Mein Angebot und die Zusage
Ich schickte eine Email an den Makler mit meinem Angebot: 67.000 €. Ich war mir fast sicher, dass ich damit den Zuschlag nicht bekommen würde. 1.490 € pro Quadratmeter im Zentrum war trotz allen Nachteilen immer noch ein Schnäppchen. Ich schrieb außerdem, dass ich bereits zahlreiche andere Immobilien besäße und eine Finanzierung sicher hätte – das kommt bei Maklern immer gut an! Außerdem bot ich noch eine Kleinigkeit für die Kaffeekasse an – natürlich offiziell und korrekt.
Und siehe da – ich bekam folgende positive Antwort: Der Verkäufer muss mindestens 68.000 € haben, wäre dafür aber bereit zu verkaufen!!
VOLLTREFFER! Das war eine Zusage!!
Ich habe häufig überlegt, warum der Preis nicht höher ging. Ich vermute, viele waren durch den Zustand des Hauses abgeschreckt. Und vermutlich haben viele Banken zu der Immobilie NEIN gesagt. Es war wahrscheinlich auch noch ein Kredit offen beim Verkäufer und der erwartete Mindestgewinn bisher noch nicht erreicht.
Da sich auch meine üblichen Banken bei dem Objekt etwas zierten, ließ ich parallel zur Verhandlung mit dem Makler meinen Finanzierungsvermittler nach alternativen Banken suchen. Insgesamt floss auch in die Bankensuche nochmal einiges an Energie und Zeit rein. Aber vielleicht verschaffte mir auch genau das den entscheidenden Vorteil gegenüber den anderen Interessenten!
Ich landete schließlich bei einer Online-Bank, die mir eine Zusage zu einer 100% Finanzierung gab und sich überhaupt nicht weiter an den Objektdetails störte.
Meine Errungenschaft in Zahlen
Das bedeutete also unterm Strich: Ich musste rund 8.000 € aus eigener Kasse zahlen für die Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintragung (insgesamt rund 12 % vom Kaufpreis in diesem Fall).
Dafür bekam ich eine Wohnung für unter 1.500 € pro Quadratmeter im Düsseldorfer Zentrum sowie 193 € netto im Monat bzw. 2.316 € im Jahr.
Mein Kapitaleinsatz hätte sich also nach 8.000/2.316=3,5 Jahren wieder amortisiert.
Das macht eine Cashflow-Rendite von 2.316/8.000=29 % pro Jahr. Bei welcher anderen Investition findest Du so eine Rendite, die noch nicht mal hoch spekulativ ist?
Ab da wäre jeder zusätzlich Euro Gewinn – mein Leben lang. Außerdem konnte ich für die Möblierung ca. 5.000 € steuerlich als Kosten geltend machen, so dass ich im Folgejahr ein gutes Drittel davon wieder zurück erhalten würde. Das verkürzt die Amortisationszeit sogar noch weiter!
Natürlich würde ich irgendwann wieder renovieren müssen, aber dennoch ein wirklich lohnenswertes Investment, das auch noch gute Wertsteigerung in der Zukunft versprach. Als Zusatz-Info: Der Bodenrichtwert liegt dort aktuell bei rund 2.000 € / Quadratmeter – also eine bereits recht teure Ecke.
Fazit
Suchen kostet Zeit, aber lohnt sich. Selbst wenn die 100. Immobilie bei der Suche so ein guter Treffer ist, hat es sich gelohnt. Und: Einfach immer ein Angebot machen, ruhig auch ein freches. Nach zehn NEINS bekommst Du ein JA. Und landest vielleicht auch einen Volltreffer!
Bei Objekten, die einige Makel haben, so wie dieses hier, solltest Du die Risiken abschätzen können und wenn nötig auch beziffern können. Überlege außerdem, wie Du die Vermietung anpassen könntest, um den Cashflow zu verbessern oder zumindest nachhaltig zu sichern.
Was wäre außerdem das worst-case Szenario, was Dir mit der Immobilie passieren könnte? Dafür musst Du dann etwas Cash-Puffer haben, um reagieren zu können. Faustregel: mindestens sechs Monatsmieten.
Thema Eigenkapital: Ja, ich musste hier rund 8.000 € aus eigener Tasche zahlen. Das ist für viele bereits eine Menge Geld. Das habe ich mir über einen längeren Zeitraum angespart, indem ich mir jeden Monatsanfang 20 % meines Einkommens zurück gelegt habe. Hätte die Wohnung aus Sicht der Banken etwas weniger Risiken gehabt, wäre vermutlich auch eine 112 % Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich gewesen, wie ich es bereits bei mehreren anderen Objekten gemacht habe – übrigens sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mehrfamilienhäuser ist das möglich!
Aber was würdest Du für 8.000 € auf dem Konto oder im Aktiendepot pro Jahr bekommen? Ziemlich sicher deutlich weniger als 29 %, oder?
Ganz nebenbei habe ich über den Hausmeister dieses Objektes übrigens einen Immobilien-Besitzer kennen gelernt, der in naher Zukunft einige weitere Objekte verkaufen möchte. Es wird also weiterhin guten Stoff für den Blog geben zum Thema Kauf von Eigentumswohnungen.
DISCLAIMER: Dieser Artikel drückt meine persönlichen Ideen und Ansichten aus. Jede Information, die ich verbreite, stammt aus Quellen die ich für glaubwürdig und passend erachte. Ich erhalte weder eine finanzielle Kompensation für das Schreiben dieses Artikels, noch bin ich Anteilseigner einer der Firmen die ich erwähne. Ich ermutige alle Leser, eigene Analysen durchzuführen, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.
